Một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 và việc xây dựng, hoàn thiện văn bản dưới luật, nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành luật *

1. Đặt vấn đề

Hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, trong đó có pháp luật đất đai nói riêng để bảo đảm “đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”[1], đồng thời, để “huy động, phân bổ và sử dụng hiệu quả đất đai, tài nguyên, bảo đảm công khai, minh bạch và khắc phục tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tham nhũng, lãng phí”[2] là mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đặt ra trong Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” (Nghị quyết số 18-NQ/TW) cũng như Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030. Các Luật Đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ[3] luôn được coi là đạo luật lớn, “có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước; có tác động sâu rộng đến các tầng lớp Nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp”[4].

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Luật Đất đai năm 2024) - sau 04 kỳ họp với quá trình nghiên cứu, tiếp thu, chỉnh lý nghiêm túc, công phu - đã được Quốc hội khoá XV chính thức thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 (ngày 18/01/2024). So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương và 260 điều với nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, tích cực, hiệu quả; đã “quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW”; đồng thời đã thực hiện theo đúng quan điểm đã xác định tại Nghị quyết số 27-NQ/TW ngày 09/11/2022 của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong giai đoạn mới, theo đó, “chỉ quy định những vấn đề đã chín, đã đủ rõ, được thực tiễn chứng minh là đúng, có sự đồng thuận, thống nhất cao…; những vấn đề chưa rõ, còn nhiều ý kiến khác nhau thì tiếp tục nghiên cứu, tổng kết thực tiễn, thực hiện thí điểm khi cơ quan có thẩm quyền cho phép”[5].

Trong quá trình xây dựng, chỉnh lý và hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) (cũng như trước đó là quá trình lập đề nghị xây dựng Luật và quá trình tổng kết, xây dựng theo Nghị quyết số 18-NQ/TW), Bộ Tư pháp đã góp ý, thẩm định; tham gia phối hợp chủ động, chặt chẽ với các cơ quan của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan, tổ chức có liên quan theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Sau khi Luật Đất đai năm 2024 được ban hành, Bộ Tư pháp tiếp tục đồng hành với các cơ quan liên quan trong việc tổ chức triển khai thi hành Luật, nhất là trong việc ban hành các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành[6] cũng như nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành nhằm góp phần đưa Luật Đất đai năm 2024 đi vào cuộc sống. Trên cơ sở đó, bài viết này tập trung vào một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 (Người sử dụng đất; tài sản và giao dịch về quyền sử dụng đất; chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng công trình ngầm) có liên quan đến Bộ, Ngành Tư pháp[7] cần tiếp tục được quan tâm để cụ thể hóa đúng và đầy đủ trong các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành cũng như để nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành trong thực tiễn.

2. Một số điểm mới có liên quan của Luật Đất đai năm 2024

2.1. Về người sử dụng đất

2.1.1. Về hộ gia đình sử dụng đất

Một là, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất bao gồm hộ gia đình. Tuy nhiên, theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình không thuộc một trong 07 nhóm người sử dụng đất. Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 chỉ thừa nhận: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 chỉ công nhận hộ gia đình sử dụng đất với các tiêu chí về hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, sống chung, có quyền sử dụng đất chung trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành; còn sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không xác lập mới chủ thể hộ gia đình sử dụng đất[8]. Để xử lý “hệ quả” của hộ gia đình sử dụng đất tồn tại trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, Luật này quy định: “Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này”[9]. Quy định như vậy của Luật Đất đai năm 2024 là phù hợp, thống nhất với cách tiếp cận về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự của Bộ luật Dân sự năm 2015[10], tiến tới giảm thiểu và chấm dứt các vướng mắc liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất trong thực tiễn.

Hai là, để vừa phù hợp với cách tiếp cận mới về chủ thể sử dụng đất, vừa bảo đảm được quyền lợi của những thành viên trong hộ gia đình sau ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định để xử lý chuyển tiếp quyền sử dụng đất của hộ gia đình có trước ngày Luật này có hiệu lực. Theo đó, hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách “nhóm người sử dụng đất” có chung quyền sử dụng đất; hộ gia đình sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì “có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất” (khoản 1 Điều 259); khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình (đã tồn tại trước ngày 01/01/2025) để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt thì phải “ghi cụ thể các cá nhân là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất vào quyết định giao đất, cho thuê đất” (khoản 2 Điều 259); đồng thời, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại (với tư cách “nhóm người sử dụng đất”); khi hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn sử dụng đất “cho các cá nhân là thành viên hộ gia đình đó” (khoản 3 Điều 259). Những quy định này vừa góp phần bảo đảm cơ chế pháp lý để hộ gia đình tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất đã được Nhà nước thừa nhận theo pháp luật về đất đai trước đây; vừa bảo đảm sự minh bạch, rõ ràng trong các quan hệ khi cá thể hóa chủ thể là từng cá nhân (nhóm cá nhân).

Bên cạnh đó, trong quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai năm 2024 (khoản 5 Điều 135) quy định trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong đó “ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình” và trao Giấy chứng nhận đó cho người đại diện; hoặc nếu các thành viên có nhu cầu thì “ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận”; việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận “do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Đây là quy định hợp lý, từ đó từng bước “cá thể hóa” hộ gia đình sử dụng đất đã tồn tại trong lịch sử, phù hợp với chế định hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự[11]. Tuy nhiên, việc Luật Đất đai năm 2024 trao quyền cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật có thể làm phát sinh tranh chấp (ít nhất là giai đoạn đầu của quá trình “cá thể hóa” này).

Ba là, để có thể giải quyết dứt điểm vấn đề quyền sử dụng đất của hộ gia đình, bảo đảm quy định của Luật nhanh chóng đi vào cuộc sống, hạn chế tranh chấp có thể phát sinh, cần thiết phải có hướng dẫn cụ thể của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường và cơ quan có liên quan đối với một số vấn đề sau đây:

(i) Đối với hộ gia đình sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận, tuy nhiên, cần có hướng dẫn về hình thức thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để tránh các tranh chấp phát sinh. Ngoài ra, cần quy định cụ thể hơn về cách ghi trên Giấy chứng nhận, theo đó nên thống nhất chỉ ghi tên các thành viên.

(ii) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, khoản 2 Điều 259 Luật Đất đai năm 2024 quy định phải ghi cụ thể các cá nhân là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất vào quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp này cần làm rõ việc xác định các cá nhân là thành viên hộ gia đình để ghi vào quyết định giao đất, cho thuê đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (áp dụng tương tự hướng dẫn tại Giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp một số vấn đề về nghiệp vụ[12]) hay là trách nhiệm của các cá nhân là thành viên hộ gia đình (áp dụng tương tự nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận nêu trên).

 (iii) Đối với hộ gia đình sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (mà trên Giấy chứng nhận không ghi cụ thể tên các thành viên của hộ gia đình), theo quy định chung tại khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024, về nguyên tắc, hộ gia đình không phải thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận[13]. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy đã phát sinh nhiều tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Do đó, cần có hướng dẫn cụ thể về việc hộ gia đình “cần” hay “không cần” thực hiện việc cấp đổi để xác định thành viên trên Giấy chứng nhận; trường hợp phát sinh tranh chấp thì giải quyết theo cách thức nào?

 (iv) Bên cạnh khái niệm hộ gia đình sử dụng đất, khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 còn có quy định về “hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”. Để đồng bộ với cách tiếp cận mới về hộ gia đình sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 không còn khái niệm về hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà chỉ còn khái niệm về cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp[14]. Tuy nhiên, tương tự như hộ gia đình sử dụng đất, thực tế sẽ có nhiều trường hợp hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành. Do đó, trong văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật này cũng cần có quy định cụ thể về việc xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp làm căn cứ để các thành viên trong hộ tiếp tục sản xuất nông nghiệp và thực hiện các quan hệ pháp luật về đất đai khác (như hưởng chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp).

Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, báo cáo Chính phủ đề nghị Tòa án nhân dân tối cao có hướng dẫn cụ thể (thậm chí có thể ban hành Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao) nhằm có thể giải quyết nhanh, hiệu quả, thống nhất tranh chấp phát sinh liên quan đến việc áp dụng các quy định “cá thể hóa” hộ gia đình sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024 và việc “cá thể hóa” hộ gia đình phát sinh từ các quan hệ pháp luật có liên quan[15]. Ngoài ra, việc tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn cũng như trợ giúp pháp lý[16] cho người dân về các quy định mới liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất đóng vai trò rất quan trọng để người dân hiểu đúng, làm đúng các quy định này của Luật Đất đai năm 2024. Trong thời gian tới, cần nghiên cứu, rà soát, đánh giá các quy định về hộ gia đình trong hệ thống pháp luật để tiếp tục có sự điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung phù hợp, đồng bộ.

2.1.2. Về người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, được sửa đổi, bổ sung năm 2014 (khoản 3 Điều 3), “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam[17] cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ đối với đất đai của 02 nhóm chủ thể này là như nhau[18]. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 đã tách bạch quyền và nghĩa vụ của 02 nhóm chủ thể này theo hướng:

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai giống như công dân Việt Nam ở trong nước và được gọi chung là “cá nhân”;

- Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, chủ thể này có các quyền và nghĩa vụ như “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 nhưng có điểm mới, thuận lợi hơn. Cụ thể, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Luật Đất đai năm 2013 (điểm đ khoản 1 Điều 169) chỉ được “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở”, trong khi đó, với Luật Đất đai năm 2024 (điểm h khoản 1 Điều 28), họ “được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự”. Điều này có nghĩa là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ không bị hạn chế quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở, nhận tặng cho nhà ở ngoài các dự án phát triển nhà ở như Luật Đất đai năm 2013.

Quy định trên của Luật Đất đai năm 2024 bảo đảm sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật, bởi Luật Nhà ở năm 2023[19], Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023[20] (cùng có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) cũng có một số quy định mới, mở rộng hơn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Các quy định mới về người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam sẽ góp phần khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi để người Việt Nam định cư ở nước ngoài tiếp tục giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước[21], tháo gỡ những điểm nghẽn trong chính sách nhằm đáp ứng tốt hơn nguyện vọng của kiều bào, đồng thời khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế đất nước, đáp ứng được chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước đối với cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài[22].

Để chính sách nêu trên đi vào cuộc sống, trong quá trình xây dựng và ban hành các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, các bộ, ngành vẫn cần nghiên cứu, lưu ý để có quy định hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, hồ sơ, giấy tờ để người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện được các quyền và nghĩa vụ của mình phù hợp với điều kiện cư trú, sinh sống ở nước ngoài; giải quyết vướng mắc về khoảng cách địa lý, thời gian trong quá trình thực hiện. Mặt khác, để bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật đối với chính sách đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng, Bộ Ngoại giao, các cơ quan liên quan trong quá trình xây dựng các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua, bảo đảm thống nhất về nội dung, thời điểm có hiệu lực; đặc biệt khi Luật Nhà ở năm 2023 còn “dè dặt” quy định trường hợp "Luật đất đai có quy định khác” về quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai[23].

2.2. Về tài sản và thế chấp quyền sử dụng đất

2.2.1. Về tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ bao gồm “nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất”. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành và pháp luật khác có liên quan, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận, tham gia vào các giao dịch cần Giấy chứng nhận (như giao dịch thế chấp) được quy định rộng hơn, không chỉ bao gồm nhà ở, công trình xây dựng mà còn có cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng[24]. Các loại tài sản này vẫn đang được cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật về đất đai hiện hành và được xác lập các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì: “Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật”. Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 không quy định khái niệm tài sản gắn liền với đất mà chỉ quy định về tài sản gắn liền với đất để được cấp Giấy chứng nhận,tuy nhiên, như đã nêu ở trên, còn một số tài sản khác không được cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai năm 2024 nhưng đang được cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai hiện hành, trong đó, có những tài sản có giá trị lớn, được hình thành sau một thời gian dài đầu tư. Vì vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp với các bbộ, ngành có liên quan để có hướng dẫn cụ thể hơn về một số nội dung sau đây, qua đó tạo điều kiện cho người dân sử dụng tài sản hợp pháp của mình tham gia một cách tối đa vào các giao dịch như thế chấp, bảo hiểm... góp phần giải quyết khó khăn về vốn, tăng hiệu quả đầu tư vào nông nghiệp,ụ thể: Trường hợp người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật về đất đai hiện hành nhưng trên Giấy chỉ ghi nhận quyền đối với cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng thì người sử dụng đất có được tiếp tục thực hiện quyền đối với Giấy chứng nhận đã cấp không? Trường hợp trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành mà người sử dụng đất đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng thì việc xử lý đối với các hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đó như thế nào, nếu vẫn được cấp thì cấp theo Luật Đất đai năm 2013 hay Luật Đất đai năm 2024?

Bên cạnh đó, trong thời gian tới, các bộ, ngành cần nghiên cứu hình thức công nhận quyền sở hữu các loại tài sản gắn liền với đất khác, nhà ở, công trình xây dựng theo quy định pháp luật có liên quan…; qua đó bảo vệ tốt quyền sở hữu tài sản gắn với quyền sử dụng đất.

2.2.2. Về thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được “thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”; tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được “thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”[25]. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định hạn chế chủ thể nhận thế chấp tài sản nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng. Vì vậy, để bảo đảm đồng bộ với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, mở rộng quyền của người thế chấp và người nhận thế chấp, điểm đ khoản 1 Điều 33, điểm b khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi, bổ sung theo hướng: (i) Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp được “thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”; (ii) Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được “thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Luật Đất đai năm 2024 đã quy định tổ chức kinh tế khác không phải tổ chức tín dụng, cá nhân theo quy định của pháp luật được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc. Thực tế quy định cá nhân, tổ chức kinh tế khác được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nhưng chỉ của hộ gia đình, cá nhân) đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2013[26] và sau đó được hướng dẫn tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP[27]. Tuy nhiên, để quy định này thực sự phát huy hiệu quả, ý nghĩa trên thực tiễn, tránh rủi ro phát sinh, đặc biệt trong điều kiện mở rộng chủ thể thế chấp, trong thời gian tới, các cơ quan cần phối hợp để có tổng kết, đánh giá việc áp dụng, thực hiện quy định hiện hành tại các tổ chức hành nghề công chứng, tổ chức đăng ký đất đai để từ đó có hướng dẫn cụ thể hơn về việc thế chấp tại tổ chức kinh tế khác không phải tổ chức tín dụng, cá nhân như: (i) Điều kiện khác (nếu cần) của tổ chức kinh tế khác, cá nhân được nhận thế chấp, ví dụ bên cạnh điều kiện chung là bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì bên nhận thế chấp có cần đáp ứng điều kiện về kinh tế, điều kiện khác không; (ii) Trình tự, thủ tục thế chấp; (iii) Tổ chức kinh tế chỉ được thế chấp tại tổ chức kinh tế hay được thế chấp cho cả cá nhân; (iv) Cơ chế xử lý tài sản bảo đảm; (iv) Giải quyết tranh chấp phát sinh; (v) Lựa chọn các chủ thể nhận thế chấp…

Đồng thời, cần đẩy mạnh việc tuyên truyền, hướng dẫn các quy định có liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức kinh tế không phải tổ chức tín dụng, cá nhân để tạo sự chuyển biến trong thói quen, nhận thức về chủ thể nhận thế chấp đã tồn tại trong xã hội nhiều năm qua.

2.3. Về chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng công trình ngầm

Luật Đất đai năm 2013 chỉ có một số quy định sơ lược và rải rác về đất xây dựng công trình ngầm[28]. Tuy nhiên, để khuyến khích đầu tư, khai thác, sử dụng quỹ đất có hiệu quả, đặc biệt là đất ở các đô thị, Luật Đất đai năm 2024 đã đề cập đến thuật ngữ “công trình ngầm” đến 21 lần[29], trong đó đã khẳng định khuyến khích đầu tư nhằm “phát triển kết cấu hạ tầng để… phát triển công trình ngầm”[30]; đồng thời dành riêng Điều 216 với rất nhiều nội dung cụ thể quy định về đất xây dựng công trình ngầm.

Theo đó, “đất xây dựng công trình ngầm bao gồm đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm và không gian dưới lòng đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất”; “người sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại không gian dưới lòng đất sau khi được Nhà nước xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc”[31]. Về bản chất, quy định về công trình ngầm như vậy là sự tiệm cận đáng kể với chế định về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015[32], góp phần “tạo ra nguồn lực chủ yếu cho phát triển đô thị” như yêu cầu của Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Bên cạnh đó, việc giao đất, cho thuê đất đối với đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm được chia thành 02 trường hợp: (i) Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm không nhằm mục đích kinh doanh; (ii) Cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với trường hợp sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm nhằm mục đích kinh doanh[33]. Tuy nhiên, Luật cũng quy định “đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm” thuộc một trong các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất[34]. Việc tách bạch thành 02 trường hợp là để giải quyết được hài hòa vấn đề lợi ích giữa các chủ thể trong việc sử dụng đất công trình ngầm.

Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024 cũng bổ sung một số quy định tương ứng để bảo đảm tính đồng bộ, khả thi của chế định liên quan đến công trình ngầm như quy định về thu hồi đất để xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm; đăng ký biến động khi có thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm…[35].

Tuy nhiên, quy định về đất xây dựng công trình ngầm có liên quan đến nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ thể có liên quan, do đó, để bảo đảm quá trình thực hiện được thống nhất, đồng bộ, khả thi, Chính phủ, các bộ, ngành có liên quan cần tiếp tục nghiên cứu để hướng dẫn cụ thể, chi tiết một số nội dung sau đây:

Thứ nhất, các quy định của pháp luật có liên quan (pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc...) cần được khẩn trương rà soát để sửa đổi, bổ sung các quy định tương ứng liên quan đến đất xây dựng công trình ngầm trong Luật Đất đai năm 2024. Ví dụ: Vấn đề giới hạn không gian dưới lòng đất; vấn đề quy hoạch không gian ngầm; tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về xây dựng công trình dưới lòng đất; vấn đề an toàn xây dựng, ô nhiễm môi trường, thoát nước, xử lý nước thải, kiến trúc, cảnh quan...[36].

Thứ hai, cần nghiên cứu mối liên hệ giữa quy định về đất xây dựng công trình ngầm trong Luật Đất đai năm 2024 với quy định về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Hiện nay, khoản 2 Điều 216 Luật Đất đai năm 2024 quy định 03 hình thức để người sử dụng đất chuyển giao không gian dưới lòng đất cho chủ thể khác là chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại mà chưa quy định quyền của người sử dụng đất trong việc cho chủ thể khác “xác lập” quyền đối với lòng đất như quy định về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015[37].

Thứ ba, Luật Đất đai năm 2024 mới chỉ quy định về đất xây dựng công trình ngầm, vì vậy, để giải quyết triệt để các vấn đề vướng mắc phát sinh trên thực tiễn[38], khơi thông tối đa các nguồn lực phát triển kinh tế, nhất là tạo nguồn lực cho phát triển đô thị theo yêu cầu của Nghị quyết số 06-NQ/TW, Chính phủ cần giao cho các bộ có liên quan nghiên cứu, thiết kế các quy định về việc sử dụng khoảng không gian bên trên mặt đất (thẩm quyền, quy trình, thủ tục cấp…). Đây cũng là một nội dung của quyền bề mặt đã được Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận[39] và cần tiếp tục được cụ thể hóa nhằm có thể phát huy tối đa các nguồn lực phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, qua đó góp phần bảo đảm quyền sở hữu tài sản liên quan đến quyền sử dụng đất.

3. Kết luận

Luật Đất đai năm 2024 với những điểm mới của mình đã thực sự đóng góp vào việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của đất nước. Vấn đề quan trọng hiện nay là Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương cùng các cơ quan liên quan cần nghiên cứu, ban hành các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành theo đúng tinh thần và yêu cầu của Luật Đất đai năm 2024, bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật. Bên cạnh đó, việc nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành pháp luật, bảo đảm hiểu đúng và áp dụng đúng, hợp lý quy định của Luật Đất đai năm 2024 để tháo gỡ “điểm nghẽn” của nguồn lực đất đai, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước là rất quan trọng.

Để làm tốt việc xây dựng, ban hành các văn bản dưới luật và nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành pháp luật đất đai, việc tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn, trợ giúp pháp lý như quy định tại khoản 4 Điều 15 Luật Đất đai năm 2024 đối với các điểm mới của Luật này cần được ưu tiên, chú trọng. Với yêu cầu và nhiệm vụ như vậy, Bộ, Ngành Tư pháp và Bộ, Ngành Tài nguyên và Môi trường cùng các bộ, ngành, địa phương cần tiếp phối hợp chặt chẽ để thực hiện tốt các vấn đề nêu trên./.

TS. Nguyễn Thanh Tú

Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp

ThS. Trần Thu Hương

Vụ Pháp luật, Văn phòng Quốc hội

ThS. Nguyễn Thị Ngọc Bích

Học viện Tài chính

ThS. Trần Thị Phương Liên

Học viện Tài chính

* Bài viết này được phát triển trên cơ sở bài viết phục vụ Hội nghị phổ biến, quán triệt Luật Đất đai năm 2024 của Ngành Tư pháp, được tổ chức ngày 22/3/2024.

[1] Mục III.2 Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

[2] Mục V.4 Chiến lược Phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030.

[3] Từ năm 1945 đến nay, bên cạnh Luật Cải cách ruộng đất năm 1953, Việt Nam có 05 luật về đất đai, gồm: Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2024.

[4] Báo cáo số 729/BC-UBTVQH15 ngày 17/01/2024 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Mục I, trang 1).

[5] Báo cáo số 729/BC-UBTVQH15 (Mục I, trang 1 - 2).

[6] Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ cần ban hành ít nhất 16 văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai năm 2024 gồm: 09 Nghị định của Chính phủ, 01 Quyết định của Thủ tướng Chính phủ và 06 Thông tư của Bộ trưởng. Xem Kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được ban hành kèm theo Quyết định số 222/QĐ-TTg ngày 05/3/2024 của Thủ tướng Chính phủ.

[7] Còn có một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 có thể liên quan đến Bộ, Ngành Tư pháp nhưngbài viết chỉ giới hạn ở 03 vấn đề trên.

[8] Thuật ngữ “hộ gia đình” được đề cập đến 120 lần trong Luật Đất đai năm 2024 nhưng chỉ để xử lý hệ quả chuyển tiếp việc hộ gia đình là chủ thể sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013.

[9] Điểm a khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024.

[10] Điều 101  Bộ luật Dân sự năm 2015(về chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân) quy định: “1. Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự... 2. Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai”. Xem thêm: Phan Huy Hồng và Nguyễn Thanh Tú, “Tư cách tham gia quan hệ dân sự của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân theo Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 06 (109), 2017, tr. 3-11.

[11] Xem Điều 101 đến Điều 104 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[12] Mục III.4 của Giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC quy định: “Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Như vậy, khi giải quyết vụ án dân sự mà cần xác định thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất cần lưu ý: Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”.

[13] Khoản 3 Điều 256 của Luật Đất đai năm 2024 quy định: “ Giấy chứng nhận… đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này”.

[14] Khoản 6 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp mà có thu nhập từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó theo quy định của Chính phủ”.

[15] Ví dụ, trong quan hệ pháp luật về nhà ở, khoản 7 Điều 198 Luật Nhà ở năm 2023 cũng có quy định xử lý chuyển tiếp đối với hộ gia đình sở hữu nhà ở tương tự như quy định chuyển tiếp đối với hộ gia đình sử dụng đất trong Luật Đất đai, theo đó: “Hộ gia đình đã sở hữu nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành, việc tham gia quan hệ pháp luật về nhà ở được thực hiện với tư cách cá nhân là thành viên hộ gia đình sở hữu nhà ở; có quyền và nghĩa vụ của cá nhân là chủ sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này”.

[16] Khoản 4 Điều 15 Luật Đất đai năm 2024 quy định một trong những trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất là: “Tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn, trợ giúp pháp lý theo quy định của pháp luật cho người sử dụng đất…”.

[17] Khoản 4 Điều 4 của Luật Quốc tịch Việt Nam quy định: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.

[18] Xem khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.

[19] Xem: Điều 8, Điều 10, Điều 11… Luật Nhà ở năm 2023.

[20] Xem: Điều 10, Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

[21] Hiện nay, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có khoảng 6 triệu người đang sinh sống, làm việc tại hơn 130 quốc gia và vùng lãnh thổ đã có nhiều đóng góp trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

[22] Kết luận số 12-KL/TW ngày 12/8/2021 của Bộ Chính trị về công tác người Việt Nam định cư ở nước ngoài yêu cầu “khuyến khích và tạo điều kiện để đồng bào Việt Nam ở nước ngoài tích cực đóng góp cho sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc”.

[23] Điểm d khoản 1 Điều 10, điểm c khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở năm 2023.

[24] Khoản 1 Điều 104 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Khoản 1 Điều 73 Luật Lâm nghiệp quy định quyền chung của chủ rừng là “được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định của pháp luật”. Điều 33 và Điều 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã hướng dẫn chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm. Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về các loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu.

[25] Điểm d khoản 2 Điều 174, điểm b khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013.

[26] Điểm g khoản 1, điểm đ khoản 2 Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013.

[27] Điều 35 của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định: “Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây: 1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; 2. Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác; 3. Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn; 4. Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan”.

[28] Như các điều 161, 178 và 187 Luật Đất đai năm 2013.

[29] Thuật ngữ “công trình ngầm” xuất hiện 09 lần trong Luật Đất đai năm 2013.

[30] Khoản 5 Điều 8 Luật Đất đai năm 2024.

[31] Khoản 1 và khoản 2 Điều 216 Luật Đất đai năm 2024.

[32] Xem Điều 267 đến Điều 273 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[33] Khoản 5 Điều 216 Luật Đất đai năm 2024.

[34] Điểm đ khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024.

[35] Xem khoản 30 Điều 79, điểm n khoản 1 Điều 139, khoản 8 Điều 260… Luật Đất đai năm 2024.

[36] Dự án Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (về quy hoạch không gian ngầm và quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật) cũng như Đề nghị xây dựng Luật Quản lý phát triển đô thị (về Chính sách 4: Quản lý, phát triển không gian ngầm, công trình ngầm đô thị) đang xử lý một số vấn đề liên quan công trình ngầm. Xem thêm Báo cáo thẩm định số 20/BCTĐ-BT ngày 19/02/2024 của Bộ Tư pháp về dự án Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (tr. 6-7, 18); Báo cáo thẩm định số 226/BCTĐ-BTP ngày 07/11/2023 của Bộ Tư pháp về đề nghị xây dựng Luật Quản lý phát triển đô thị (tr. 15-16).

[37] Xem các điều 267, 268, 271… Bộ luật Dân sự năm 2015.

[38] Một ví dụ được nêu nhiều trong thời gian qua là trường hợp một doanh nghiệp đầu tư dự án có công năng hỗn hợp được giao, cho thuê 02 thửa đất, trên mỗi thửa đất đầu tư xây dựng 01 tòa tháp. Ngăn cách giữa 02 thửa đất là con đường giao thông công cộng. Doanh nghiệp đề xuất tạo cầu nối trên không kết nối 02 tòa tháp. Theo quy định của Luật Xây dựng, công trình phải được cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả hạng mục cầu nối trên cao. Tuy nhiên, để cấp giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải có các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/5/2017 của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất… Đối với hạng mục cầu nối trên cao, do nằm phía trên khoảng không của đường giao thông do Nhà nước quản lý nên chủ đầu tư không được giao đất/cho thuê đất dẫn đến thiếu giấy tờ hợp pháp về đất đai và không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng. Để triển khai dự án, doanh nghiệp đề xuất được thuê khoảng không gian phía trên đường giao thông công cộng với đơn giá thuê đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định về cho thuê phần không gian phía trên bề mặt của công trình công cộng, vì vậy, không có căn cứ để thu tiền thuê đất. Xem thêm: Lê Thành Long và Nguyễn Thanh Tú (chủ biên), Hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa theo Văn kiện Đại hội XIII của Đảng: Một số vấn đề đặt ra từ thực tiễn công tác pháp luật dân sự - kinh tế, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2021, tr. 61, 177 - 178.

[39] Theo quy định tại Điều 267 của Bộ luật Dân sự, “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”. Như vậy, đối tượng của quyền bề mặt là mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước, lòng đất; mỗi khoảng không gian này là đối tượng của một quyền bề mặt riêng biệt. Xem thêm: Đinh Trung Tụng (chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 (Quyển 1: Bình luận Phần thứ nhất và Phần thứ hai), Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2021, tr. 458 - 472.