Cổng thông tin điện xử xã Tam Thăng - Tam Kỳ
Hoàn thiện chế định tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Tóm tắt: Khi Nhà nước thu hồi đất mà người có đất bị thu hồi bị ảnh hưởng chỗ ở hợp pháp thì có thể được xem xét tái định cư. Tuy nhiên, quy định của pháp luật hiện hành lại chưa quy định rõ tiêu chí để xác định đối tượng chủ thể, điều kiện loại đất bị thu hồi, điều kiện khu tái định cư, vấn đề hậu tái định cư… do đó đã gây rất nhiều khó khăn trong việc áp dụng pháp luật trên thực tế. Trong bài viết này, tác giả phân tích những điểm chưa hợp lý trong quy định của pháp luật hiện hành về tái định cư, so sánh với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và kiến nghị các giải pháp hoàn thiện.
1. Khái niệm về tái định cư
Mặc dù chế định Nhà nước thu hồi đất (THĐ) vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đã có từ giai đoạn Luật Đất đai năm 1993, nhưng cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào (kể cả Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật này) định nghĩa thế nào là “tái định cư” khi Nhà nước THĐ.
Theo Từ điển tiếng Việt: “tái” là lần thứ hai, lại một lần nữa, “định cư” là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn[1].
Theo thuật ngữ được đưa ra tại Khung chính sách tái định cư (RPF) thì tái định cư bao hàm tất cả những thiệt hại trực tiếp về kinh tế và xã hội gây ra bởi việc THĐ và hạn chế sự tiếp cận, cùng với những biện pháp đền bù và sửa chữa. Tái định cư không hạn chế sự di dời về mặt vật chất. Tái định cư có thể tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, bao gồm: (i) THĐ và các công trình trên đất, bao gồm cả việc kinh doanh, buôn bán; (ii) Sự di dời về mặt vật chất; và (iii) Sự khôi phục kinh tế của những người bị ảnh hưởng nhằm cải thiện hoặc ít nhất là phục hồi thu nhập và mức sống[2].
Trên cơ sở tổng hợp các quy định nội dung điều chỉnh về vấn đề tái định cư khi Nhà nước THĐ, có thể hiểu: “Tái định cư khi Nhà nước THĐ được áp dụng khi hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị THĐ ở hợp pháp mà phải di chuyển chỗ ở và không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất ở bị thu hồi thì được bố trí tái định cư bằng việc giao đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền”. Tái định cư được hiểu theo nghĩa hẹp là sự bố trí lại chỗ ở mới hoặc tại nơi ở cũ trong trường hợp dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư cho các hộ gia đình, cá nhân bị THĐ mà phải di chuyển chỗ ở.
Ngoài ra,một vấn đề cần lưu ý làtái định cư được chia thành ba trường hợp: tái định cư, hỗ trợ tái định cư và xét mua nền tái định cư. Tái định cư khi Nhà nước THĐ ở là việc giao đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền. Hỗ trợ tái định cư được áp dụng trong trường hợp sau khi tiền bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó[3]. Xét mua nền tái định cư được áp dụng trong trường hợp: Nếu gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống và đủ điều kiện tách hộ thì những hộ phụ sẽ được xem xét cho mua một nền tái định cư với diện tích tối thiểu[4]. Ngoài ra, để cụ thể hóa quy định tại khoản 4 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 47/2014/NĐ-CP), các địa phương còn quy định trường hợp khi bị THĐ gắn với nhà ở mà người bị THĐ không đủ điều kiện bồi thường về đất ở và phải di chuyển chỗ ở và không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi bị THĐ thì hộ gia đình, cá nhân đó được xét mua một nền tái định cư với diện tích tối thiểu[5].
2. Điều kiện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành
Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Việt Nam khi Nhà nước THĐ ở mà có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu thuộc trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Nếu hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp nêu trên mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền[6].
Như vậy, điều kiện để hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước THĐ được giao đất hoặc nhà ở tái định cư phải thỏa mãn những điều kiện sau:
Một là, đất bị thu hồi phải là đất ở hợp pháp, nghĩa là trên Giấy chứng nhận QSDĐ phải thể hiện diện tích đất đó là đất ở (ODT hoặc ONT); hoặc thửa đất đó phải đủ điều kiện để được công nhận là đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hai là, người bị THĐ phải thuộc trường hợp di chuyển chỗ ở. Song song với điều kiện thứ nhất là đất bị thu hồi phải là đất ở, thì điều kiện này yêu cầu trên thửa đất đó phải có nhà ở, người bị THĐ phải đang sinh sống trên ngôi nhà đó. “Di chuyển chỗ ở” được hiểu rằng, người bị THĐ bị ảnh hưởng luôn cả nhà ở và trên thực tế chỉ khi toàn bộ căn nhà đều bị thiệt hại hoặc không bị thiệt hại toàn bộ, nhưng phần còn lại của căn nhà hoặc thửa đất không còn đủ để ở hoặc không còn đủ diện tích để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng, buộc phải di chuyển đến địa điểm mới, thì sẽ được xem là thỏa điều kiện “phải di chuyển chỗ ở”.
Ba là, người bị THĐ không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi. Điều kiện này được hiểu là hộ gia đình, cá nhân khi bị THĐ thì trên địa bàn cấp xã nơi đang thực hiện dự án THĐ, họ không còn thửa đất ở hoặc căn nhà ở nào khác để di chuyển đến đó. Điều kiện này vẫn đạt được nếu người bị THĐ còn nhà ở hoặc đất ở tại địa phương khác, ngoài đơn vị cấp xã nơi họ đang bị THĐ.
Bên cạnh đó, trường hợp trong hộ gia đình nêu trên có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở bị thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình[7].
3. Điều kiện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Theo Điều 107 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)[8] (sau đây viết tắt là Dự thảo Luật), việc bố trí tái định cư cho người có đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở được quy định như sau:
Một là, hộ gia đình, cá nhân có đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam khi Nhà nước THĐ đủ điều kiện được bồi thường về đất ở thì được bố trí tái định cư.
Điều kiện bồi thường về đất ở được quy định tại Điều 94 Dự thảo Luật như sau:
(i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 90 của Luật này khi Nhà nước THĐ thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất.
(ii) Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước THĐ gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bố trí tái định cư thông qua hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất và được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền mua nhà ở theo quy định của pháp luật.
Hai là, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư. Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.
Ba là, người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở thì được bố trí tái định cư tại chỗ. Trường hợp THĐ ở để thực hiện các mục đích khác thì được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực THĐ có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Có cơ chế thưởng đối với người có đất thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn.
Ngoài ra, liên quan đến chế định tái định cư Dự thảo Luật còn quy định: (i) Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư; (ii) Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; (iii) Trường hợp người có đất ở hoặc nhà ở chung cư bị thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất ở hoặc nhà ở chung cư không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.
Như vậy, về điều kiện để được tái định cư thì Dự thảo Luật không có nhiều sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành, trong đó có một số nội dung thay đổi quan trọng sau:
Thứ nhất, Dự thảo Luật không quy định cụ thể về điều kiện giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị THĐ ở gắn với nhà ở hợp pháp cụ thể như quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời, Dự thảo Luật cũng không quy định việc cho đăng ký xét mua nền tái định cư với diện tích tối thiểu khi THĐ mà trong gia đình có nhiều thế hệ hoặc có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên thửa đất bị thu hồi và đủ điều kiện tách hộ như quy định hiện nay của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
Thứ hai, Dự thảo Luật đã quy định rõ và phù hợp hơn so với quy định hiện hành về hỗ trợ trong trường hợp người có đất ở hoặc nhà ở chung cư bị thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất ở hoặc nhà ở chung cư không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.
Thứ ba, phân định rõ vị trí được tái định cư khi THĐ để sử dụng vào từng mục đích cụ thể. Chẳng hạn như người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở thì được bố trí tái định cư tại chỗ. Trường hợp THĐ ở để thực hiện các mục đích khác thì được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực THĐ có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Có cơ chế thưởng đối với người có đất bị thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn.
4. Bất cập trong quy định của pháp luật về tái định cư
Thứ nhất, bất cập liên quan đến tái định cư cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và cả trong Dự thảo Luật đều quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài[9] đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam khi Nhà nước THĐ ở mà có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu thuộc trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Nếu hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp nêu trên mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về nhà ở[10]. Nhóm đối tượng này có thể sở hữu nhà ở Việt Nam để thuận tiện cho việc về nước ngắn hạn thăm người thân hoặc đầu tư, kinh doanh hoặc quay về sinh sống lâu dài ở Việt Nam[11]. Như vậy, nhóm đối tượng này hoàn toàn có khả năng bị Nhà nước thu hồi nhà ở gắn liền với đất ở để thực hiện các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Chính vì vậy, Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, Điều 94 và Điều 107 Dự thảo Luật đưa người Việt Nam định cư ở nước ngoài vào nhóm đối tượng được tái định cư khi Nhà nước THĐ là hoàn toàn phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành cũng như trong Dự thảo Luật đều quy định rằng, trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị THĐ ở gắn với nhà ở hợp pháp tại Việt Nam thì họ sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư, trong trường hợp họ không có nhu cầu về đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng tiền. Như vậy, một vấn đề được đặt ra là một cá nhân cụ thể nào đó là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi Nhà nước THĐ thì trường hợp nào sẽ được xét bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư trong khi họ được xem là đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài? Đây là vấn đề mà các quy định của pháp luật hiện hành và cả trong Dự thảo Luật còn chưa làm rõ, chưa phân định được các trường hợp cụ thể để xét điều kiện được giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc hỗ trợ tái định cư, dẫn đến sự lúng túng cho phía cơ quan nhà nước trong việc áp dụng pháp luật và tạo tâm lý không an tâm cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi về Việt Nam sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở.
Thứ hai, về điều kiện “không còn thửa đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi”.
Đối với quy định này, hiện không có văn bản giải thích cụ thể dẫn đến nhiều cách hiểu và thực hiện khác nhau, tạo sự không thống nhất và không công bằng trong quá trình xét tái định cư. Cách hiểu thứ nhất: để xem xét điều kiện “không còn đất ở, nhà ở” thì chỉ kiểm tra đối với chủ hộ, tức là người có tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi mà không kiểm tra điều kiện này đối với tất cả các thành viên của hộ gia đình. Cách làm này tạo được sự thuận lợi cho cơ quan nhà nước khi xét điều kiện tái định cư, nhưng có khả năng dẫn đến tình trạng những thành viên khác trong hộ gia đình vẫn còn đất ở, nhà ở khác, thì việc tái định cư bằng đất ở hoặc nhà ở chung cư cho hộ gia đình này là không thật sự cần thiết, dễ tạo tâm lý lợi dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước về tái định cư, đồng thời tăng thêm gánh nặng cho chính quyền địa phương trong việc tạo lập quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Cách hiểu thứ hai: nếu trên Giấy chứng nhận QSDĐ thể hiện người sử dụng đất là cá nhân thì chỉ xét riêng đối với cá nhân đó, nếu là hộ thì xét tất cả thành viên của hộ. Tác giả cho rằng, hiểu và thực hiện theo cách thứ hai sẽ hợp lý hơn. Tuy nhiên, cả hai cách hiểu này và quy định của pháp luật hiện nay cũng như Dự thảo Luật đều chưa giải quyết được một tình huống xảy ra trên thực tế, đó là trong trường hợp xét tái định cư cho chủ hộ hoặc cá nhân bị THĐ, đối tượng này đủ điều kiện để được giao nền tái định cư hoặc hỗ trợ mua nền tái định cư, nhưng trước khi có quyết định giao nền tái định cư thì người này chết. Bởi vì, mục đích của chế định tái định cư là nhằm giúp tạo lập lại chỗ ở cho người bị THĐ, nhưng hiện nay đối tượng đó đã chết; như vậy, thủ tục này có tiếp tục được thực hiện và người thừa kế hợp pháp của đối tượng này sẽ được nhận suất tái định cư này như một di sản của người chết là nội dung chưa được làm rõ trong Dự thảo Luật.
5. Kiến nghị
Từ những bất cập trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành liên quan đến chế định tái định cư và căn cứ vào nội dung về tái định cư trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tác giả kiến nghị một số giải pháp sau:
Một là, khoản 1 Điều 94 Dự thảo Luật về điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước THĐ ở cần được sửa đổi theo hướng: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 90 của Luật này khi Nhà nước THĐ thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi nếu người có đất bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất với điều kiện đối tượng này bị THĐ ở hợp pháp (hoặc đủ điều kiện được công nhận đất ở), có nhà ở hợp pháp trên thửa đất ở bị thu hồi và đây là nơi họ đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú liên tục từ 12 tháng trở lên tính từ thời điểm có thông báo THĐ. Việc bổ sung quy định cụ thể này sẽ giúp: (i) giải quyết được tình trạng do yếu tố lịch sử để lại về việc người dân xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở, mà không nhằm mục đích “đón quy hoạch”, “đón dự án”, chẳng hạn như xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, xây dựng nhà ven các con sông, kênh, rạch…; (ii) tránh được tình trạng nhận chuyển nhượng đất ở, mua nhà ở trong khu vực có quy hoạch hoặc dự án để hưởng lợi từ sự chưa rõ ràng trong quy định về tái định cư. Bên cạnh đó, khi xét điều kiện “không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi”, cần thống nhất căn cứ vào thông tin của người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy tờ về QSDĐ khác để thực hiện theo hướng: (i) nếu đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, thì xét tất cả các thành viên trong hộ gia đình; (ii) nếu đất là cá nhân thì chỉ xét cá nhân đứng tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà. Trong trường hợp, sau khi đã xét xong điều kiện về tái định cư, người được xét đủ điều kiện để được tái định cư, nhưng sau đó người này chết, thì vẫn phải tiếp tục thực hiện việc giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư cho người thừa kế hợp pháp của người này, vì đây là quyền lợi chính đáng của họ.
Hai là, cần bổ sung thêm một khoản mới tại Điều 94 và Điều 107 Dự thảo Luật để quy định riêng điều kiện bồi thường đất ở và điều kiện bố trí tái định cư cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị THĐ ở gắn với nhà ở hợp pháp. Cụ thể, chỉ thực hiện việc bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư và xét tái định cư cho những người Việt Nam định cư ở nước ngoài nào đã hồi hương và đang thường trú tại Việt Nam, địa chỉ thường trú là căn nhà đang bị THĐ, điều kiện xét giống với hộ gia đình, cá nhân trong nước như đề xuất ở trên. Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị THĐ ở hoặc nhà ở nhưng họ không thường trú ở Việt Nam thì sẽ không được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư mà sẽ nhận bồi thường bằng tiền, vì trong trường hợp này họ không được xem là “phải di chuyển chỗ ở” và cũng không gặp khó khăn hoặc có nhu cầu cấp thiết về chỗ ở.
Ba là, hiện nay vẫn còn xảy ra tình trạng khu tái định cư dù đã giao đất, nhà tái định cư cho người bị THĐ vào ở, nhưng khu tái định cư vẫn chưa được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật[12] và hệ thống hạ tầng xã hội[13] hoàn chỉnh, gây nhiều khó khăn cho người bị THĐ cả về đời sống và sản xuất, làm giảm hiệu quả của chính sách tái định cư. Bên cạnh đó, việc khảo sát xây dựng nhiều khu tái định cư chưa bảo đảm được sự thuận lợi cho người dân trong việc di chuyển, sinh sống và sản xuất. Trong thời gian qua, người bị THĐ đã được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ, nhưng nhiều thiệt hại hiện nay vẫn chưa được bồi thường tương xứng với thiệt hại của họ[14], người bị THĐ đã phải nhượng lại lợi ích cá nhân của mình cho lợi ích công cộng, cho sự phát triển chung của đất nước, xã hội. Mặc dù khoản 2 Điều 89 Dự thảo Luật có quy định nguyên tắc: “Việc bồi thường khi Nhà nước THĐ phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”, nhưng đây là nguyên tắc bồi thường về đất (trong đó có đất ở), mà không phải nguyên tắc chung trong đầu tư, xây dựng khu tái định cư. Ngoài ra, nguyên tắc bồi thường đất nêu trên là vượt quá phạm vi của việc bồi thường đất, vì trong trường hợp bồi thường đất, chỉ cần đặt ra nguyên tắc là bồi thường tương xứng giá trị đất bị thu hồi, trong trường hợp giao đất ở thì vị trí đất được giao phải có điều kiện về hệ thống hạ tầng bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, mà việc bồi thường về đất không thể “đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Do đó, tác giả cho rằng, cần bổ sung vào khoản 2 Điều 106 Dự thảo Luật về lập và thực hiện dự án tái định cư quy định “khu tái định cư phải có hệ thống hạ tầng[15] bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ theo quy định của Chính phủ[16]”. Ngoài ra, do hiện nay vẫn còn tình trạng khu tái định cư sau khi đã giao đất hoặc nhà ở cho người bị THĐ vào ở nhưng điều kiện hạ tầng của khu tái định cư không bảo đảm về chất lượng[17], thiếu sự đồng bộ và kết nối với hệ thống hạ tầng xung quanh[18], do đó cần bổ sung vào Điều 106 Dự thảo Luật một khoản mới với quy định: “người được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư được kiểm tra về chất lượng của hệ thống hạ tầng trong khu tái định cư trước khi cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư”. Việc bổ sung quy định này sẽ giúp bảo đảm được tốt hơn điều kiện sống cho người dân có đất thu hồi đồng thời cũng tăng trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc đầu tư xây dựng các khu tái định cư.
Bốn là, cần thiết phải bổ sung quy định mới về hỗ trợ hậu tái định cư. Theo đó, Dự thảo Luật cần bổ sung quy định sau thời điểm giao đất ở, nhà ở tái định cư, trong thời gian không quá 02 năm, UBND cấp huyện nơi có dự án tái định cư phải khảo sát điều kiện sống và thu nhập của những người dân có đất thu hồi trong khu tái định cư để có những chính sách hỗ trợ cần thiết nhằm giúp họ có được điều kiện sống và làm việc bằng hoặc tốt hơn giai đoạn trước khi bị THĐ. Việc bổ sung quy định mới này sẽ thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với người dân có đất thu hồi, những người đã sẵn sàng nhượng lại lợi ích cá nhân của mình để phục vụ cho lợi ích chung của quốc gia, công cộng.
6. Kết luận
Chính sách về hỗ trợ tái định cư là một chính sách vừa thể hiện sự công bằng, rõ ràng của Nhà nước đối với người bị THĐ, vừa thể hiện tính nhân văn của Đảng và Nhà nước trong việc quan tâm tạo lập chỗ ở ổn định cho người dân có đất bị thu hồi. Chính vì vậy, việc hoàn thiện chế định tái định cư là yêu cầu cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn để đạt được mục tiêu tạo lập được chỗ ở ổn định cho người bị THĐ, từ đó họ có thể “an cư lạc nghiệp”, song song đó, chế định tái định cư còn giúp cân bằng quyền lợi giữa các bên khi thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng./.
[1] Ngọc Lương (2011), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Thanh Niên, Hà Nội, tr. 581, 206.
[2] Ban quản lý trung ương các dự án thủy lợi (CPO): “Khung chính sách tái định cư (RPF)”, Hà Nội, tháng 6-2013, http://www.agroviet.gov.vn/Lists/appsp01_lawdocumentlist/Attachments/111/KhungCS_TaiDC.pdf, truy cập ngày 12/7/2022.
[3] Khoản 1 Điều 22 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
[4] Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
[5] Quy định này có thể được tìm thấy tại nhiều địa phương như: Điều 21 Quyết định số 15/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ; Điều 27 Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Tp. Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tp. Hà Nội (Ban hành kèm theo Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 của UBND Tp. Hà Nội)…
[6] Khoản 1 và khoản 3 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
[7] Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
[8] Tác giả sử dụng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) số 4, công bố ngày 05/01/2023 tạihttp://duthaoonline.quochoi.vn/Pages/dsduthao/chitietduthao.aspx?id=7415, truy cập ngày 30/9/2022.
[9] Theo định nghĩa tại khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014), người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hai nhóm: (i) công dân Việt Nam (tức là những người còn mang quốc tịch Việt Nam); (ii) người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (là những người hiện không còn mang quốc tịch Việt Nam).
[10] Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014.
[11] Trần Vang Phủ, Trần Thụy Quốc Thái (2020), Hoàn thiện quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất ở, nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 4 - tháng 02/2020, tr. 38-39.
[12] Theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020 (Luật Xây dựng) thì Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác.
[13] Theo quy định tại khoản 23 Điều 3 Luật Xây dựng thì Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và công trình khác.
[14] Trần Vang Phủ (2018), Xác định giá trị bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 02/2018, tr. 60-61.
[15] Hệ thống hạ tầng là thuật ngữ chuyên môn dùng để chỉ chung cho cả 02 nhóm công trình thuộc nhóm Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và Hệ thống công trình hạ tầng xã hội. Việc một số tài liệu sử dụng thuật ngữ “cơ sở hạ tầng” để chỉ chung cho các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (hệ thống cầu, đường, trường, trạm…) là chưa chính xác, vì nội hàm của thuật ngữ “cơ sở hạ tầng” được dùng để chỉ toàn bộ những quan hệ sản xuất hợp thành cơ cấu kinh tế của xã hội, trong mối quan hệ biện chứng với “Kiến trúc thượng tầng”.
[16] Trong trường hợp thu hồi đất ở nông thôn hoặc vùng ven đô thị thì việc đầu tư xây dựng các khu tái định cư có thể dễ dàng bảo đảm được điều kiện về hệ thống hạ tầng của khu tái định cư tốt hơn so với nơi ở cũ của người bị thu hồi đất trước đây. Tuy nhiên, trong trường hợp thu hồi đất để chỉnh trang đô thị, nâng cấp hệ thống giao thông ở nội đô thị thì có nhiều trường hợp người dân đang có chỗ ở, kinh doanh thuận lợi, tiếp giáp với giao đường giao thông lớn, gần các trung tâm mua sắm, khu tiện ích… Vì vậy, nếu quy định cứng nhắc mà không chia ra các trường hợp cụ thể để xử lý thì dễ dẫn đến sự khiếu nại hoặc so bì, kỳ kèo sau này từ phía người bị thu hồi đất.
[17] Công Tràng, Chí Điển (2022), Cần Thơ: Cám cảnh người dân khu tái định cư 10 năm sống không điện, nước. https://www.quochoitv.vn/can-tho-cam-canh-nguoi-dan-khu-tai-dinh-cu-10-nam-song-khong-dien-nuoc, truy cập ngày 11/11/2022.
[18] Nguyễn Thị Kim Phượng, Đặng Anh Quân (2019), Thực trạng xây dựng và chất lượng khu tái định cư nhìn từ thực tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Bình Dương, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 1(377)- kỳ 1, tháng 1/2019, tr. 52-58.
Mặc dù chế định Nhà nước thu hồi đất (THĐ) vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đã có từ giai đoạn Luật Đất đai năm 1993, nhưng cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào (kể cả Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật này) định nghĩa thế nào là “tái định cư” khi Nhà nước THĐ.
Theo Từ điển tiếng Việt: “tái” là lần thứ hai, lại một lần nữa, “định cư” là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn[1].
Theo thuật ngữ được đưa ra tại Khung chính sách tái định cư (RPF) thì tái định cư bao hàm tất cả những thiệt hại trực tiếp về kinh tế và xã hội gây ra bởi việc THĐ và hạn chế sự tiếp cận, cùng với những biện pháp đền bù và sửa chữa. Tái định cư không hạn chế sự di dời về mặt vật chất. Tái định cư có thể tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, bao gồm: (i) THĐ và các công trình trên đất, bao gồm cả việc kinh doanh, buôn bán; (ii) Sự di dời về mặt vật chất; và (iii) Sự khôi phục kinh tế của những người bị ảnh hưởng nhằm cải thiện hoặc ít nhất là phục hồi thu nhập và mức sống[2].
Trên cơ sở tổng hợp các quy định nội dung điều chỉnh về vấn đề tái định cư khi Nhà nước THĐ, có thể hiểu: “Tái định cư khi Nhà nước THĐ được áp dụng khi hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị THĐ ở hợp pháp mà phải di chuyển chỗ ở và không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất ở bị thu hồi thì được bố trí tái định cư bằng việc giao đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền”. Tái định cư được hiểu theo nghĩa hẹp là sự bố trí lại chỗ ở mới hoặc tại nơi ở cũ trong trường hợp dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư cho các hộ gia đình, cá nhân bị THĐ mà phải di chuyển chỗ ở.
Ngoài ra,một vấn đề cần lưu ý làtái định cư được chia thành ba trường hợp: tái định cư, hỗ trợ tái định cư và xét mua nền tái định cư. Tái định cư khi Nhà nước THĐ ở là việc giao đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền. Hỗ trợ tái định cư được áp dụng trong trường hợp sau khi tiền bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó[3]. Xét mua nền tái định cư được áp dụng trong trường hợp: Nếu gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống và đủ điều kiện tách hộ thì những hộ phụ sẽ được xem xét cho mua một nền tái định cư với diện tích tối thiểu[4]. Ngoài ra, để cụ thể hóa quy định tại khoản 4 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 47/2014/NĐ-CP), các địa phương còn quy định trường hợp khi bị THĐ gắn với nhà ở mà người bị THĐ không đủ điều kiện bồi thường về đất ở và phải di chuyển chỗ ở và không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi bị THĐ thì hộ gia đình, cá nhân đó được xét mua một nền tái định cư với diện tích tối thiểu[5].
2. Điều kiện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành
Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Việt Nam khi Nhà nước THĐ ở mà có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu thuộc trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Nếu hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp nêu trên mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền[6].
Như vậy, điều kiện để hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước THĐ được giao đất hoặc nhà ở tái định cư phải thỏa mãn những điều kiện sau:
Một là, đất bị thu hồi phải là đất ở hợp pháp, nghĩa là trên Giấy chứng nhận QSDĐ phải thể hiện diện tích đất đó là đất ở (ODT hoặc ONT); hoặc thửa đất đó phải đủ điều kiện để được công nhận là đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hai là, người bị THĐ phải thuộc trường hợp di chuyển chỗ ở. Song song với điều kiện thứ nhất là đất bị thu hồi phải là đất ở, thì điều kiện này yêu cầu trên thửa đất đó phải có nhà ở, người bị THĐ phải đang sinh sống trên ngôi nhà đó. “Di chuyển chỗ ở” được hiểu rằng, người bị THĐ bị ảnh hưởng luôn cả nhà ở và trên thực tế chỉ khi toàn bộ căn nhà đều bị thiệt hại hoặc không bị thiệt hại toàn bộ, nhưng phần còn lại của căn nhà hoặc thửa đất không còn đủ để ở hoặc không còn đủ diện tích để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng, buộc phải di chuyển đến địa điểm mới, thì sẽ được xem là thỏa điều kiện “phải di chuyển chỗ ở”.
Ba là, người bị THĐ không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi. Điều kiện này được hiểu là hộ gia đình, cá nhân khi bị THĐ thì trên địa bàn cấp xã nơi đang thực hiện dự án THĐ, họ không còn thửa đất ở hoặc căn nhà ở nào khác để di chuyển đến đó. Điều kiện này vẫn đạt được nếu người bị THĐ còn nhà ở hoặc đất ở tại địa phương khác, ngoài đơn vị cấp xã nơi họ đang bị THĐ.
Bên cạnh đó, trường hợp trong hộ gia đình nêu trên có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở bị thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình[7].
3. Điều kiện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Theo Điều 107 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)[8] (sau đây viết tắt là Dự thảo Luật), việc bố trí tái định cư cho người có đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở được quy định như sau:
Một là, hộ gia đình, cá nhân có đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam khi Nhà nước THĐ đủ điều kiện được bồi thường về đất ở thì được bố trí tái định cư.
Điều kiện bồi thường về đất ở được quy định tại Điều 94 Dự thảo Luật như sau:
(i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 90 của Luật này khi Nhà nước THĐ thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất.
(ii) Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước THĐ gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bố trí tái định cư thông qua hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất và được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền mua nhà ở theo quy định của pháp luật.
Hai là, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư. Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.
Ba là, người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở thì được bố trí tái định cư tại chỗ. Trường hợp THĐ ở để thực hiện các mục đích khác thì được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực THĐ có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Có cơ chế thưởng đối với người có đất thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn.
Ngoài ra, liên quan đến chế định tái định cư Dự thảo Luật còn quy định: (i) Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư; (ii) Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; (iii) Trường hợp người có đất ở hoặc nhà ở chung cư bị thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất ở hoặc nhà ở chung cư không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.
Như vậy, về điều kiện để được tái định cư thì Dự thảo Luật không có nhiều sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành, trong đó có một số nội dung thay đổi quan trọng sau:
Thứ nhất, Dự thảo Luật không quy định cụ thể về điều kiện giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị THĐ ở gắn với nhà ở hợp pháp cụ thể như quy định của pháp luật hiện hành. Đồng thời, Dự thảo Luật cũng không quy định việc cho đăng ký xét mua nền tái định cư với diện tích tối thiểu khi THĐ mà trong gia đình có nhiều thế hệ hoặc có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên thửa đất bị thu hồi và đủ điều kiện tách hộ như quy định hiện nay của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
Thứ hai, Dự thảo Luật đã quy định rõ và phù hợp hơn so với quy định hiện hành về hỗ trợ trong trường hợp người có đất ở hoặc nhà ở chung cư bị thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất ở hoặc nhà ở chung cư không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.
Thứ ba, phân định rõ vị trí được tái định cư khi THĐ để sử dụng vào từng mục đích cụ thể. Chẳng hạn như người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở thì được bố trí tái định cư tại chỗ. Trường hợp THĐ ở để thực hiện các mục đích khác thì được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực THĐ có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Có cơ chế thưởng đối với người có đất bị thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn.
4. Bất cập trong quy định của pháp luật về tái định cư
Thứ nhất, bất cập liên quan đến tái định cư cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và cả trong Dự thảo Luật đều quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài[9] đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam khi Nhà nước THĐ ở mà có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu thuộc trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Nếu hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp nêu trên mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về nhà ở[10]. Nhóm đối tượng này có thể sở hữu nhà ở Việt Nam để thuận tiện cho việc về nước ngắn hạn thăm người thân hoặc đầu tư, kinh doanh hoặc quay về sinh sống lâu dài ở Việt Nam[11]. Như vậy, nhóm đối tượng này hoàn toàn có khả năng bị Nhà nước thu hồi nhà ở gắn liền với đất ở để thực hiện các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Chính vì vậy, Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, Điều 94 và Điều 107 Dự thảo Luật đưa người Việt Nam định cư ở nước ngoài vào nhóm đối tượng được tái định cư khi Nhà nước THĐ là hoàn toàn phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành cũng như trong Dự thảo Luật đều quy định rằng, trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị THĐ ở gắn với nhà ở hợp pháp tại Việt Nam thì họ sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư, trong trường hợp họ không có nhu cầu về đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng tiền. Như vậy, một vấn đề được đặt ra là một cá nhân cụ thể nào đó là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi Nhà nước THĐ thì trường hợp nào sẽ được xét bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư trong khi họ được xem là đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài? Đây là vấn đề mà các quy định của pháp luật hiện hành và cả trong Dự thảo Luật còn chưa làm rõ, chưa phân định được các trường hợp cụ thể để xét điều kiện được giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc hỗ trợ tái định cư, dẫn đến sự lúng túng cho phía cơ quan nhà nước trong việc áp dụng pháp luật và tạo tâm lý không an tâm cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi về Việt Nam sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở.
Thứ hai, về điều kiện “không còn thửa đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi”.
Đối với quy định này, hiện không có văn bản giải thích cụ thể dẫn đến nhiều cách hiểu và thực hiện khác nhau, tạo sự không thống nhất và không công bằng trong quá trình xét tái định cư. Cách hiểu thứ nhất: để xem xét điều kiện “không còn đất ở, nhà ở” thì chỉ kiểm tra đối với chủ hộ, tức là người có tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi mà không kiểm tra điều kiện này đối với tất cả các thành viên của hộ gia đình. Cách làm này tạo được sự thuận lợi cho cơ quan nhà nước khi xét điều kiện tái định cư, nhưng có khả năng dẫn đến tình trạng những thành viên khác trong hộ gia đình vẫn còn đất ở, nhà ở khác, thì việc tái định cư bằng đất ở hoặc nhà ở chung cư cho hộ gia đình này là không thật sự cần thiết, dễ tạo tâm lý lợi dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước về tái định cư, đồng thời tăng thêm gánh nặng cho chính quyền địa phương trong việc tạo lập quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Cách hiểu thứ hai: nếu trên Giấy chứng nhận QSDĐ thể hiện người sử dụng đất là cá nhân thì chỉ xét riêng đối với cá nhân đó, nếu là hộ thì xét tất cả thành viên của hộ. Tác giả cho rằng, hiểu và thực hiện theo cách thứ hai sẽ hợp lý hơn. Tuy nhiên, cả hai cách hiểu này và quy định của pháp luật hiện nay cũng như Dự thảo Luật đều chưa giải quyết được một tình huống xảy ra trên thực tế, đó là trong trường hợp xét tái định cư cho chủ hộ hoặc cá nhân bị THĐ, đối tượng này đủ điều kiện để được giao nền tái định cư hoặc hỗ trợ mua nền tái định cư, nhưng trước khi có quyết định giao nền tái định cư thì người này chết. Bởi vì, mục đích của chế định tái định cư là nhằm giúp tạo lập lại chỗ ở cho người bị THĐ, nhưng hiện nay đối tượng đó đã chết; như vậy, thủ tục này có tiếp tục được thực hiện và người thừa kế hợp pháp của đối tượng này sẽ được nhận suất tái định cư này như một di sản của người chết là nội dung chưa được làm rõ trong Dự thảo Luật.
5. Kiến nghị
Từ những bất cập trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành liên quan đến chế định tái định cư và căn cứ vào nội dung về tái định cư trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tác giả kiến nghị một số giải pháp sau:
Một là, khoản 1 Điều 94 Dự thảo Luật về điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước THĐ ở cần được sửa đổi theo hướng: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 90 của Luật này khi Nhà nước THĐ thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi nếu người có đất bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất với điều kiện đối tượng này bị THĐ ở hợp pháp (hoặc đủ điều kiện được công nhận đất ở), có nhà ở hợp pháp trên thửa đất ở bị thu hồi và đây là nơi họ đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú liên tục từ 12 tháng trở lên tính từ thời điểm có thông báo THĐ. Việc bổ sung quy định cụ thể này sẽ giúp: (i) giải quyết được tình trạng do yếu tố lịch sử để lại về việc người dân xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở, mà không nhằm mục đích “đón quy hoạch”, “đón dự án”, chẳng hạn như xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, xây dựng nhà ven các con sông, kênh, rạch…; (ii) tránh được tình trạng nhận chuyển nhượng đất ở, mua nhà ở trong khu vực có quy hoạch hoặc dự án để hưởng lợi từ sự chưa rõ ràng trong quy định về tái định cư. Bên cạnh đó, khi xét điều kiện “không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi”, cần thống nhất căn cứ vào thông tin của người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy tờ về QSDĐ khác để thực hiện theo hướng: (i) nếu đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, thì xét tất cả các thành viên trong hộ gia đình; (ii) nếu đất là cá nhân thì chỉ xét cá nhân đứng tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà. Trong trường hợp, sau khi đã xét xong điều kiện về tái định cư, người được xét đủ điều kiện để được tái định cư, nhưng sau đó người này chết, thì vẫn phải tiếp tục thực hiện việc giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư cho người thừa kế hợp pháp của người này, vì đây là quyền lợi chính đáng của họ.
Hai là, cần bổ sung thêm một khoản mới tại Điều 94 và Điều 107 Dự thảo Luật để quy định riêng điều kiện bồi thường đất ở và điều kiện bố trí tái định cư cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị THĐ ở gắn với nhà ở hợp pháp. Cụ thể, chỉ thực hiện việc bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư và xét tái định cư cho những người Việt Nam định cư ở nước ngoài nào đã hồi hương và đang thường trú tại Việt Nam, địa chỉ thường trú là căn nhà đang bị THĐ, điều kiện xét giống với hộ gia đình, cá nhân trong nước như đề xuất ở trên. Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị THĐ ở hoặc nhà ở nhưng họ không thường trú ở Việt Nam thì sẽ không được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư mà sẽ nhận bồi thường bằng tiền, vì trong trường hợp này họ không được xem là “phải di chuyển chỗ ở” và cũng không gặp khó khăn hoặc có nhu cầu cấp thiết về chỗ ở.
Ba là, hiện nay vẫn còn xảy ra tình trạng khu tái định cư dù đã giao đất, nhà tái định cư cho người bị THĐ vào ở, nhưng khu tái định cư vẫn chưa được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật[12] và hệ thống hạ tầng xã hội[13] hoàn chỉnh, gây nhiều khó khăn cho người bị THĐ cả về đời sống và sản xuất, làm giảm hiệu quả của chính sách tái định cư. Bên cạnh đó, việc khảo sát xây dựng nhiều khu tái định cư chưa bảo đảm được sự thuận lợi cho người dân trong việc di chuyển, sinh sống và sản xuất. Trong thời gian qua, người bị THĐ đã được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ, nhưng nhiều thiệt hại hiện nay vẫn chưa được bồi thường tương xứng với thiệt hại của họ[14], người bị THĐ đã phải nhượng lại lợi ích cá nhân của mình cho lợi ích công cộng, cho sự phát triển chung của đất nước, xã hội. Mặc dù khoản 2 Điều 89 Dự thảo Luật có quy định nguyên tắc: “Việc bồi thường khi Nhà nước THĐ phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”, nhưng đây là nguyên tắc bồi thường về đất (trong đó có đất ở), mà không phải nguyên tắc chung trong đầu tư, xây dựng khu tái định cư. Ngoài ra, nguyên tắc bồi thường đất nêu trên là vượt quá phạm vi của việc bồi thường đất, vì trong trường hợp bồi thường đất, chỉ cần đặt ra nguyên tắc là bồi thường tương xứng giá trị đất bị thu hồi, trong trường hợp giao đất ở thì vị trí đất được giao phải có điều kiện về hệ thống hạ tầng bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, mà việc bồi thường về đất không thể “đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Do đó, tác giả cho rằng, cần bổ sung vào khoản 2 Điều 106 Dự thảo Luật về lập và thực hiện dự án tái định cư quy định “khu tái định cư phải có hệ thống hạ tầng[15] bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ theo quy định của Chính phủ[16]”. Ngoài ra, do hiện nay vẫn còn tình trạng khu tái định cư sau khi đã giao đất hoặc nhà ở cho người bị THĐ vào ở nhưng điều kiện hạ tầng của khu tái định cư không bảo đảm về chất lượng[17], thiếu sự đồng bộ và kết nối với hệ thống hạ tầng xung quanh[18], do đó cần bổ sung vào Điều 106 Dự thảo Luật một khoản mới với quy định: “người được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư được kiểm tra về chất lượng của hệ thống hạ tầng trong khu tái định cư trước khi cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư”. Việc bổ sung quy định này sẽ giúp bảo đảm được tốt hơn điều kiện sống cho người dân có đất thu hồi đồng thời cũng tăng trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc đầu tư xây dựng các khu tái định cư.
Bốn là, cần thiết phải bổ sung quy định mới về hỗ trợ hậu tái định cư. Theo đó, Dự thảo Luật cần bổ sung quy định sau thời điểm giao đất ở, nhà ở tái định cư, trong thời gian không quá 02 năm, UBND cấp huyện nơi có dự án tái định cư phải khảo sát điều kiện sống và thu nhập của những người dân có đất thu hồi trong khu tái định cư để có những chính sách hỗ trợ cần thiết nhằm giúp họ có được điều kiện sống và làm việc bằng hoặc tốt hơn giai đoạn trước khi bị THĐ. Việc bổ sung quy định mới này sẽ thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với người dân có đất thu hồi, những người đã sẵn sàng nhượng lại lợi ích cá nhân của mình để phục vụ cho lợi ích chung của quốc gia, công cộng.
6. Kết luận
Chính sách về hỗ trợ tái định cư là một chính sách vừa thể hiện sự công bằng, rõ ràng của Nhà nước đối với người bị THĐ, vừa thể hiện tính nhân văn của Đảng và Nhà nước trong việc quan tâm tạo lập chỗ ở ổn định cho người dân có đất bị thu hồi. Chính vì vậy, việc hoàn thiện chế định tái định cư là yêu cầu cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn để đạt được mục tiêu tạo lập được chỗ ở ổn định cho người bị THĐ, từ đó họ có thể “an cư lạc nghiệp”, song song đó, chế định tái định cư còn giúp cân bằng quyền lợi giữa các bên khi thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng./.
[1] Ngọc Lương (2011), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Thanh Niên, Hà Nội, tr. 581, 206.
[2] Ban quản lý trung ương các dự án thủy lợi (CPO): “Khung chính sách tái định cư (RPF)”, Hà Nội, tháng 6-2013, http://www.agroviet.gov.vn/Lists/appsp01_lawdocumentlist/Attachments/111/KhungCS_TaiDC.pdf, truy cập ngày 12/7/2022.
[3] Khoản 1 Điều 22 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
[4] Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
[5] Quy định này có thể được tìm thấy tại nhiều địa phương như: Điều 21 Quyết định số 15/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ; Điều 27 Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Tp. Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tp. Hà Nội (Ban hành kèm theo Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 của UBND Tp. Hà Nội)…
[6] Khoản 1 và khoản 3 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
[7] Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
[8] Tác giả sử dụng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) số 4, công bố ngày 05/01/2023 tạihttp://duthaoonline.quochoi.vn/Pages/dsduthao/chitietduthao.aspx?id=7415, truy cập ngày 30/9/2022.
[9] Theo định nghĩa tại khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014), người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hai nhóm: (i) công dân Việt Nam (tức là những người còn mang quốc tịch Việt Nam); (ii) người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (là những người hiện không còn mang quốc tịch Việt Nam).
[10] Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014.
[11] Trần Vang Phủ, Trần Thụy Quốc Thái (2020), Hoàn thiện quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất ở, nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 4 - tháng 02/2020, tr. 38-39.
[12] Theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020 (Luật Xây dựng) thì Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác.
[13] Theo quy định tại khoản 23 Điều 3 Luật Xây dựng thì Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và công trình khác.
[14] Trần Vang Phủ (2018), Xác định giá trị bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 02/2018, tr. 60-61.
[15] Hệ thống hạ tầng là thuật ngữ chuyên môn dùng để chỉ chung cho cả 02 nhóm công trình thuộc nhóm Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và Hệ thống công trình hạ tầng xã hội. Việc một số tài liệu sử dụng thuật ngữ “cơ sở hạ tầng” để chỉ chung cho các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (hệ thống cầu, đường, trường, trạm…) là chưa chính xác, vì nội hàm của thuật ngữ “cơ sở hạ tầng” được dùng để chỉ toàn bộ những quan hệ sản xuất hợp thành cơ cấu kinh tế của xã hội, trong mối quan hệ biện chứng với “Kiến trúc thượng tầng”.
[16] Trong trường hợp thu hồi đất ở nông thôn hoặc vùng ven đô thị thì việc đầu tư xây dựng các khu tái định cư có thể dễ dàng bảo đảm được điều kiện về hệ thống hạ tầng của khu tái định cư tốt hơn so với nơi ở cũ của người bị thu hồi đất trước đây. Tuy nhiên, trong trường hợp thu hồi đất để chỉnh trang đô thị, nâng cấp hệ thống giao thông ở nội đô thị thì có nhiều trường hợp người dân đang có chỗ ở, kinh doanh thuận lợi, tiếp giáp với giao đường giao thông lớn, gần các trung tâm mua sắm, khu tiện ích… Vì vậy, nếu quy định cứng nhắc mà không chia ra các trường hợp cụ thể để xử lý thì dễ dẫn đến sự khiếu nại hoặc so bì, kỳ kèo sau này từ phía người bị thu hồi đất.
[17] Công Tràng, Chí Điển (2022), Cần Thơ: Cám cảnh người dân khu tái định cư 10 năm sống không điện, nước. https://www.quochoitv.vn/can-tho-cam-canh-nguoi-dan-khu-tai-dinh-cu-10-nam-song-khong-dien-nuoc, truy cập ngày 11/11/2022.
[18] Nguyễn Thị Kim Phượng, Đặng Anh Quân (2019), Thực trạng xây dựng và chất lượng khu tái định cư nhìn từ thực tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Bình Dương, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 1(377)- kỳ 1, tháng 1/2019, tr. 52-58.
(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 07 (479), tháng 4/2023.)
Ý kiến bạn đọc
Bạn cần đăng nhập với tư cách là Thành viên chính thức để có thể bình luận
Liên kết
Thăm dò ý kiến
Thống kê truy cập
- Đang truy cập32
- Hôm nay7,052
- Tháng hiện tại178,036
- Tổng lượt truy cập2,777,844